Mieten oder kaufen?

Montage der Decke samt Quellauslaß

Reinräume erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Doch nicht jeder kann oder will sich einen leisten, der einen gebrauchen könnte. So kommen alternative Nutzungskonzepte allmählich in den Fokus der Investoren. Aber einen Reinraum mieten? Die Vorbehalte sind noch groß, wenn auch unbegründet.

Reinräume sind auf dem Vormarsch. Das kann man wohl ohne Übertreibung behaupten. Neben den klassischen Anwendern aus Medizintechnik und Pharmaindustrie kommen seit einigen Jahren stetig neue Branchen hinzu. Zum einen stellen die Endkunden immer höhere Anforderungen an die Herstellumgebung. Zum anderen müssen aufgrund steigender Regulierung im Rahmen der Qualitätssicherung viele andere Betriebe etwa aus der Verpackungs-, Automotive- oder Maschinenbau-Branche in kontrollierter Umgebung arbeiten, um lückenlose Nachweise führen zu können. Und schließlich hat die Corona-Pandemie dafür gesorgt, dass das gesteigerte Hygienebewusstsein in der breiten Bevölkerung angekommen ist, die nun vermehrt „saubere“ Produkte verlangt. Zweifellos ein Trend, der der Reinraumbranche dient. Doch die Produktionsunternehmen stehen unter Druck, der gleich mehrere Ursachen hat.

Aus der Sicht eines Betroffenen sieht die Situation bislang so aus: „Man fügt sich dann halt in das Schicksal, eine Menge Geld auszugeben für einen weißen Raum aus Glas und Edelstahl mit einer utopischen Bestellzeit, von dem man bis zuletzt nicht weiß, ob er nicht doch zu groß oder zu klein ist und ob der Reinheitsgrad passt“. Tatsächlich ist ein Reinraum trotz exakter Planung immer ein Risiko, da es etliche Unwägbarkeiten gibt, die nur schwer in den Griff zu bekommen sind.

Was genau macht also die Reinraumplanung auf Nutzerseite so schwer? Und könnten Mietlösungen das Problem tatsächlich entschärfen? Wir stellen uns zur Beantwortung einmal in die Schuhe eines „Anwendungsneulings“, der sich zunächst fragen dürfte:

Welche Reinheitsklasse brauche ich eigentlich?

Während die Reinraum-Erfahrenen die Antwort auf diese Frage meist kennen, steht ein „Beginner“ nicht selten ratlos davor. Vielfach hilft dann nur der Blick zur Seite, um festzustellen, was der Wettbewerb denn so nutzt. Belastbare Fakten wie Produkt- oder Verfahrenstests in reiner Umgebung liegen eher nicht vor. Da gilt es dann zu lernen, dass nicht nur die eingeleitete Luft rein sein muss, sondern dass man auch herauszufinden hat, welche Mengen an Partikeln durch das Personal, den Prozess, die Maschinen und das Material in den Raum emittiert werden. Und dass man vor allem ermitteln muss, was diese Partikel beim eigenen Produkt oder Verfahren tatsächlich bewirken. Die eingangs gestellte Frage wird also zu präzisieren sein auf: „Wie rein muss die Luft in meinem Raum sein, damit ich das Ergebnis erziele, das mein Kunde haben möchte?“

Wir wagen an dieser Stelle ein hypothetisches Experiment: Angenommen, man könnte sich einen Reinraum problemlos für eine bestimmte Zeit mieten, wäre es dann nicht viel leichter, all die nötigen Zahlen, Daten und Fakten zu ermitteln und auf dieser Basis eine wesentlich fundiertere Entscheidung zu treffen? Ganz sicher, denn man könnte so alle möglichen Szenarien durchspielen, Filter und Luftwechsel verändern, Personalstärken anpassen und Prozesse optimieren. Und zweifellos fiele es unter diesen Bedingungen und auf Basis dieser Erkenntnisse viel leichter festzulegen, was man wirklich benötigt. Die zweite dringende Frage, die sich unser „Anwendungsneuling“ wohl stellen wird, lautet:

Wie lange dauert es tatsächlich, bis ich den Reinraum nutzen kann? 

Fest steht: Einen Reinraum baut man nicht über Nacht. Es kostet im Gegenteil ziemlich viel Zeit. Da ist zunächst die Planungszeit, in der viele Unterlagen akribisch erstellt werden müssen. Dann braucht es eine Genehmigung. Erst danach kann die eigentliche Herstellung der unzähligen Komponenten beginnen, die noch durch Fachpersonal auf- und zusammengebaut werden müssen. Und dann geht es an die Qualifizierung mit all den dafür nötigen Messungen und Dokumentationen. Auf diese Weise vergehen zwischen der Bauentscheidung und der Inbetriebnahme schnell mal ein oder zwei Jahre - sofern die Termine gehalten werden können. Nicht selten dauern die Bauvorhaben aber deutlich länger als geplant.

Während dieser ganzen Zeit muss der Anwender immer noch ohne „seinen“ Reinraum klarkommen, obwohl der Bedarf längst drückt. Oftmals sind Produktionsmaschinen sogar schon bereit, können wegen des fehlenden Reinraums aber nicht in Betrieb genommen werden. Liefertermine sind gefährdet, Forschungs- und Entwicklungsvorhaben liegen auf Eis.

Wir setzen unser hypothetisches Experiment fort: Würde eine in Größe und Dauer flexible, mietbare Interimslösung hier nicht sofort Abhilfe schaffen? Ganz sicher, denn man könnte dadurch in begrenztem Umfang starten, Erfahrungen sammeln und Engpässe entschärfen. Es wäre sogar möglich, in einer angemieteten Halle den Mietreinraum in Betrieb zu nehmen, während am angestammten Platz gebaut wird. Dadurch könnte der Neubau in Ruhe eingerichtet und ein fließender Übergang gestaltet werden.

Inzwischen hat sich unser „Anwendungsneuling“ etwas tiefer in die Reinraum-Materie eingearbeitet und bereits verschiedene Ansätze kennengelernt - was seine Verwirrung nur vergrößert hat. Unter anderem hat er auch von Mietreinräumen gehört. Dieses Konzept scheint ihm auf den ersten Blick höchst reizvoll, doch er ist ja Neuling auf dem Gebiet und will natürlich keine „Anfängerfehler“ begehen. Daher stellt er sich die Frage:

Kann ich einem innovativen Konzept wie dem Mietreinraum vertrauen? 

Die Angst des Neulings vor dem Neuen ist mehr als verständlich. Schließlich gibt es genug „alte Hasen“, die zu wissen scheinen, was Branchenstandard ist. Und so ist es verlockend, einfach zu tun, was alle tun. Doch diese scheinbare Sicherheit ist trügerisch. Zwar werden so vordergründig eventuelle Fehler vermieden, doch alle Chancen werden bei dieser Angst-Strategie ebenso in den Wind geschlagen. Außerdem zeigt die Erfahrung, dass gerade die Ängstlichen oft zu viel, zu teuer und sogar falsch einkaufen. Diese „Darf-es-etwas-mehr-sein-Mentalität“ kostet die Anwender letztlich viel unnötiges Geld. Allerdings darf man feststellen, dass auch Planer oder Auditoren am liebsten bei dem bleiben, was sie kennen und daher innovative Konzepte oft genug übersehen. Der Neuling braucht also doppelt Mut, um neue Wege zu gehen. Die vermeintlich sichere Seite ist für ihn hier aber tatsächlich eine massive Täuschung, ignoriert sie doch die immensen Chancen, Zeit und Geld zu sparen und Flexibilität zu gewinnen. Sind es nicht gerade diese drei Kriterien - Zeit, Geld, Flexibilität -, die letztlich den Ausschlag geben sollten?

Wir schauen mal genauer hin: Miet-Reinräume sind eine noch recht junge Variante im Mietsektor, gewinnen aber immer mehr Freunde und Aufmerksamkeit. Bei den Modellen mit textiler Hülle rümpft so manch potenzieller Anwender noch die Nase und denkt wohl an den ersten Campingurlaub oder ans wackelige Partyzelt mit Reißverschluss und Gestänge. Zu unrecht, denn die neuen textilen Mietreinräume sind nicht nur sehr leicht und zudem schnell aufgebaut, sondern auch sehr robust. Dennoch versteht man durchaus, dass den meisten Entscheidern ein solches „Zelt“ als Dauerlösung zu empfindlich und auch zu minderwertig erscheint, ganz unabhängig vom technischen Aspekt.

Allerdings erscheint an dieser Stelle die Frage berechtigt, ob man da nicht irrationalen Befürchtungen nachgibt, wenn selbst eindeutige Kostenvorteile, wesentlich schnellere Lieferzeiten und maximale Flexibilität die vorhandene Unsicherheit in den Köpfen nicht aufwiegen können. Und so fragen wir auch hier hypothetisch: Wäre die Mietlösung nicht eine gute Möglichkeit, das System risikolos zu überprüfen und sich mit ihm vertraut zu machen, ähnlich einer Probefahrt? Ganz sicher, denn der „probefahrende“ Anwender kann hierbei nur gewinnen - entweder die Erkenntnis, dass sich seine Vorbehalte bestätigt haben und er die Finger vom Mietsystem lässt. Oder er erkennt, dass der textile Mietreinraum ihm eine gute Alternative mit vielen Vorteilen bei Kosten, Zeit und Flexibilität bietet. 

Projektgeschäft braucht Flexibilität 

Gerade der Aspekt der Flexibilität dürfte auch unserem „Anwendungsneuling“ vertraut sein. Immerhin ist so ziemlich die gesamte Industriewelt mittlerweile durch das Projektgeschäft geprägt. Lange Vorlaufzeiten mit entsprechender Langzeitauslastung gehören der Vergangenheit an. Die Zeitabstände zwischen Bestellauslösung und Projektstart sind extrem kurz geworden und die Projektdauer ist oft sehr begrenzt. Alles wird sehr komprimiert abgearbeitet. Und nun benötigt unser hypothetischer Interessent für eine solche kurze Projektzeit einen Reinraum, der genau den Projektparametern hinsichtlich Größe, Schleusenzahl, Reinheitsklasse, Luftwechsel usw. entspricht. Kaufen könnte da knapp werden.
Und selbst wenn er einen ergattert: Wie geht es nach Projektende weiter? Das nächste Projekt braucht mit ziemlicher Sicherheit einen Reinraum mit anderer Größe, anderer Reinheitsklasse und so weiter. Mit etwas Glück ist der vorhandene (gekaufte und fest installierte) Reinraum für das Folgeprojekt zu groß und zu rein. Dann kann man wenigstens beginnen. Im ungünstigen Fall passt er nicht. Pech gehabt!

Wieder fragen wir hypothetisch (auch wenn die Frage inzwischen fast rhetorisch klingen mag): Wäre es nicht perfekt, wenn sich unser Interessent für jedes neue Projekt den passenden Reinraum mieten könnte? Wenn er Größe, Reinheitsklasse, Luftwechsel, Schleusenanzahl und vor allem die Nutzungsdauer jeweils individuell bestimmen könnte, um seinen Projekten zu entsprechen? Wenn er womöglich sogar die Mietdauer verlängern oder die Reinraumparameter variieren, also etwa die Filterklasse erhöhen oder die Luftwechsel reduzieren könnte? Und wenn er am Ende den gemieteten Reinraum ganz einfach wieder zurückgeben könnte? Wie einen Leihwagen… 

Liquidität und Kostenkontrolle sind entscheidende Faktoren  

Wer im Urlaub mit dem Porsche-Cabrio an der Riviera entlang gondeln will, wird sich die Luxuskarosse auch nicht gleich anschaffen, sondern vermutlich für ein paar Tage mieten. Macht doch Sinn, oder? Und Reinräume sind - wie Edelautos - nun einmal sehr teuer. Da sind Quadratmeterpreise ab 2500 € völlig normal. Welche Firma hat denn so viel Geld frei verfügbar für eine Immobilie? Gerade Startups, Forschungsinstitute oder KMUs müssen sich das Geld auf dem freien Markt besorgen. War es früher die Hausbank, so ist es heute oftmals ein Investor, der die Mittel zur Verfügung stellt. Statt Zins und Tilgung will der Investor Rendite und erfüllte Milestones sehen: Wo steht das Projekt in drei, sechs und zwölf Monaten? Außerdem will er sein Kapital im Projekt wiederfinden und nicht in einer Immobilie.

Die Immobilie Reinraum frisst zudem nicht nur die Liquidität, sondern muss auch noch über mehrere Jahre abgeschrieben werden, kann also meistens nicht im Anschaffungsjahr komplett als Kostenpunkt geltend gemacht werden. Nutzen ihn mehrere Abteilungen bei verschiedenen Projekten, macht die komplexe Frage der Zurechnung die buchhalterische Handhabung der teuren Anschaffung auch nicht gerade einfacher. Das ist fast wie bei Dienstwagen, die aus diesem Grund nicht gekauft, sondern geleast werden.

An diesem Punkt ist die Frage tatsächlich nurmehr rhetorisch: Wäre ein Mietreinraum hier nicht die passende Lösung, um die Liquidität zu schonen, den frühen Projektstart zu ermöglichen, ein innovatives System zu nutzen und zugleich das Risiko einer Fehlinvestition zu vermeiden? Natürlich! Sobald unser Anwender seinen Projektauftrag hat, mietet er sich eine Halle (sofern er keine eigene hat), um den textilen Mietreinraum vor Witterungseinflüssen zu schützen. Dann lässt er den Reinraum mit den vermutlich richtigen Parametern liefern, fährt eine Testrunde und adaptiert die Werte gegebenenfalls solange, bis es passt. Im Anschluss bringt er sein Projekt in einem exakt auf seine Anforderungen abgestimmten Reinraum erfolgreich und mit absoluter Kostenkontrolle zum Abschluss.

Auch wenn das Geschäftsmodell „Dienstwagen“ in der Reinraumbranche noch nicht weit verbreitet ist (wohl auch, weil es bisher kaum angeboten wurde), ist dies eine für alle Seiten nutzbringende und daher vielversprechende Variante. Aktuell gibt es bereits mehrere Anbieter mit Mietlösungen. Bei einigen sind allerdings die Maße der Räume definiert. Flexibilität ist hier ein Fremdwort. Andere Anbieter setzen auf Modulbauweisen, die Größe und Reinheitsklasse variabel halten. Insbesondere bei Reinräumen bis 25m² gibt es verschiedene Anbieter. Bei großen Reinräumen über 25m² erfordert die Decke aus statischen Gründen allerdings eine stabile Konstruktion, die sowohl in der Herstellung wie in der Montage kostenintensiv ist. Mietreinräume mit textilen Hüllen haben dagegen den großen Vorteil, dass ihre Decken fast vollständig durch den Überdruck im Inneren getragen werden. Dadurch sind mit dieser Technik selbst Räume jenseits der 100m² kostengünstig möglich.

Praxis statt Hypothese

Nach allerlei hypothetischen Fragen und Annahmen ist es Zeit, sich die gelebte Praxis der Mietreinräume einmal genauer anzuschauen. Hier sind zwei Fallbeispiele:

Praxisbeispiel 1:

Im ersten Fall hat ein schwerer Wasserschaden in einer Klinik die Produktion an einer Sterilwerkbank lahmgelegt. Hier wurde schnellstens ein 25m²-Reinraum der Klasse GMP C mit Doppelschleuse benötigt. Als „Unterschlupf“ konnte ein Konferenzsaal mit 4 Metern  Deckenhöhe und einer Reihe von 230V-Steckdosen genutzt werden. Für die Umgestaltung dieses Raumes standen drei Wochen zur Verfügung, die Mietdauer wurde auf sechs Monate festgelegt. Die praktische Umsetzung gestaltete sich wie folgt:

– Zunächst wurde ein Gestell aus Aluminium als Trägersystem für die Stoffbahnen des Reinraum-Zeltes auf den Boden gesetzt. Dabei wurden die erforderlichen Fluchtwege um den Reinraum herum berücksichtigt.
– In das Trägersystem wurden zertifizierte und schwer entflammbare Stoffbahnen eingespannt. In diese Textilbahnen waren sowohl Fenster wie auch Durchbrüche für Zuleitungen und Klappen zur Steuerung der Abluft eingearbeitet.
– Die Schleusen wurden gemäß GMP-Norm mit einer Ampelsteuerung und Türschließern ausgestattet.
– Um ein „Abheben“ des Raumes aufgrund des Überdrucks zu verhindern, wurde er umlaufend mit Gewichten beschwert und mit Silikonband abgedichtet. Dadurch mussten keine Löchen zur Befestigung des Trägersystems in den Boden des Konferenzraumes gebohrt werden.
– Zwei RLT-Anlagen sorgten für das benötigte Luftvolumen, definierten den Reinheitsgrad und lieferten den normativen Überdruck. Dabei kamen zwei mobile RLT-Anlagen mit HEPA 13 Filtern zum Einsatz, um 20 Luftwechsel mit einem Überdruck von 30 Pascal zu realisieren. Der große Vorteil der mobilen Anlagen besteht darin, dass sie leicht sind und an eine normale 230V-Steckdose angeschlossen werden.
– Die Luftverteilung im Raum erfolgte durch einen Quellauslass. Somit wurde die hochreine Luft in einen Gewebeschlauch unter der Decke geleitet und von dort in den Raum abgegeben, was für eine extrem gleichmäßige Luftverteilung im Raum sorgte.
– Abnahme und Freigabe des Raumes erfolgte durch die Amtsapotheke und ein Prüfinstitut für die Dauer von sechs Monaten mit einer Wiederholungsprüfung nach drei Monaten.
– Da sich die Sanierungsarbeiten verzögerten, wurde die Mietdauer flexibel auf 12 Monate erhöht.
Dieses Beispiel zeigt, dass es an fast jedem Ort möglich ist, einen ISO- oder GMP-konformen, temporären Reinraum zu überschaubaren Kosten in sehr kurzer Zeit zu errichten.

Praxisbeispiel 2:

Im zweiten Fall wurde ein 85m² großer ISO 7-Reinraum in einer angemieteten Maschinenhalle erstellt. Der Aufbau lief wie im ersten Beispiel ab, wobei hier eine Einfachschleuse genügte. In diesem Reinraum wurden Muster, die der Kunde direkt vor Ort abnehmen konnte, in einer kontrollierten Umgebung erzeugt. Die Aufbauzeit betrug nur einen Tag mit drei Facharbeitern. Die Mietdauer lag bei drei Monaten, wodurch die Kosten klar planbar waren. Nach Ablauf dieser Mietzeit wurde der Reinraum abgebaut und bereits am nächsten Tag mit einer Größe von 40 m² im Hauptwerk wieder aufgebaut, wo eine andere Testreihe mit einer anderen Maschine gefahren wurde.

Es zeigt sich also auch in der Praxis, dass die temporäre Anmietung eine mehr als sinnvolle Möglichkeit ist, individuell konfigurierbare Reinräume bei flexibler Nutzungsdauer unter voller Kostenkontrolle effektiv einzusetzen. Dieser Trend dürfte künftig weiteren Auftrieb durch ein neues Projekt der Firma Reinraum Aachen erfahren. Die von Dr. Simon Dietz gegründete Firma hat sich jüngst entschlossen, eine 900m² große Halle direkt neben dem Hauptgebäude der ebenfalls in Aachen ansässige Gesellschaft für Produktionshygiene und Sterilitätssicherung mbH anzumieten und dort ein „Reinraum-Dorf“ einzurichten, vergleichbar einem Co-working cleanroom space.

Auf der Basis des Konzepts von Reinraum-Mieten bietet Reinraum Aachen seinen Kunden zukünftig die Möglichkeit, individuelle Reinräume mit flexibler Mietdauer zu nutzen, um darin ihre Produkte zu entwickeln und herzustellen. Die GfPS kann diese dann direkt vor Ort qualifizieren und bietet zudem Beratung und Schulung sowie verschiedene weitere Service-Leistungen. Dieses Angebot wird ab August 2022 unter www.Reinraum-aachen.de zu finden und zu buchen sein.